Существенные нарушения при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Автор: Макарова Светлана Владимировна, старший преподаватель Мурманского государственного технического университета

Согласно п. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК) [1, ст.14] органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД). Введение такого института обусловлено главным образом наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений [2, ст. 13].

Порядок проведения общего собрания собственников предусмотрен статьей 45 ЖК. При этом пунктом 6 ст.46 ЖК предусмотрено право собственника на обжалование в суд любого решения принятого на общем собрании МКД. Там же установлен срок для обжалования – 6 месяцев, а также условия, при которых суд вправе оставить в силе обжалуемое решение:

1) если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования;

2) допущенные нарушения не являются существенными;

3) принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.

Первое и третье условие не вызывает вопросов при их применении: влияние собственник может оказать на результаты голосования только в случае, если его голос мог изменить принятое без него, либо без учета его голоса, решение; наличие убытков – также факт, который устанавливается в суде достаточно просто. А вот понятие существенности допущенных нарушений в каждом конкретном случае, как показывает судебная практика, может быть разным.

Для оценки существенности нарушений надо провести анализ установленного ЖК порядка проведения общего собрания.

Форма проведения голосования

Проведение собрания у большинства ассоциируется с залом, подсчетом поднятых рук. Но общее собрание собственников МКД отличается от традиционного. ЖК предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме очного и заочного голосования.

Общее собрание, проводимое очно, предполагает личное совместное присутствие собственников для принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня. Поэтому законодатель прямо не выделяет в ЖК такую форму проведения собрания, предполагая, что она заложена в самом содержании слова «собрание». Соответственно все положения гл. 6 ЖК, касающиеся вопросов проведения общих собраний, полностью распространяются на случаи проведения общих собраний в очной форме.

На общее собрание, проводимое заочно, в равной степени распространяются все положения гл. 6 ЖК в части, касающейся проведения общих собраний (ст. ст. 45, 46, 48 ЖК), с учетом установленных ЖК отдельных особенностей. Поскольку собственники не собираются для обсуждения вопросов, они должны быть сформулированы так, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня.

В соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК принявшими участие в общем собрании, проводимом заочно, должны считаться собственники, которые представили в письменном виде решения до даты окончания их приема. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК такая дата должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее чем за 10 дней) доводится до сведения всех собственников. Распространенная практика сбора решений после даты подсчета является нарушением ЖК, но в связи с тем, что доказать дату подписания решения бывает трудно, суд такое нарушение зачастую существенным не признает.

Уведомление собственников о проведении общего собрания

Уведомление о проведении собрания - важный документ при проведении собрания, который должен обеспечивать каждому собственнику право на участие в голосовании. Если уведомления собственник не получал, то и реализовать право на участие в голосовании сможет с трудом.

Когда собрание проводится впервые, то согласно п. 4 ст. 45 ЖК, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственник в доме заказным письмом.

При проведении последующих собраний, уведомление может производиться иным способом в письменной форме, или путем вручения каждому собственнику под роспись либо путем размещения в помещении дома, определенным общим собранием и доступным для собственников.

При проведении уведомления инициаторами часто допускаются ошибки порой из-за прочтения п. 4 ст. 45 ЖК «по диагонали». Хотя отсутствие уведомления собственников - существенное нарушение.

Затратная процедура уведомления собственников путем направления заказных писем является причиной того, что при первом же собрании собственники стремятся воспользоваться предоставленным им ЖК правом и изменить его на иной порядок. Например, уведомление путем вывешивания объявлений в общедоступных местах.

Возникает вопрос – при использовании какого способа уведомления права собственников защищены полнее? При направлении заказных писем инициатор затрачивает большее количество средств. Более того, возникают проблемы, связанные с медленной работой «Почты России», необходимостью получать заказные письма собственниками непосредственно в почтовом отделении и т.д. При соблюдении всего лишь минимального срока для отправки уведомлений (за 10 дней) многие собственники оказываются уведомленными уже после состоявшегося собрания. Учитывая положения законодательства (п.4 ст. 45 ЖК[1]) суды признают достаточным доказательством уведомления собственников представление реестра заказных писем, заверенного почтой. Ссылки собственников, что сообщения они получили позже, в расчет судами не принимаются.

Представляется недопустимым использование такого вида уведомления как вывешивание объявлений, ввиду того, что при таком порядке уведомления возможно проведение общего собрания фактически без уведомления. Доказательством наличия такого уведомления в суде могут быть лишь свидетельские показания, составленные акты.

Стоит отметить проблему уведомления о проведении собрания собственников - юридических лиц, в том числе органов государственной и муниципальной власти. Их уведомление должно быть, вне зависимости от принятого общим собранием порядке, письменным (вручаться лично либо направляться заказным письмом). Зачастую органы власти имеют весомую долю собственности в МКД и их решение влияет на исход голосования. Но эти субъекты не находятся в месте нахождения их собственности и потому не могут считаться надлежащим образом уведомленными в случае вывешивания сообщения в МКД.

Из-за пространной трактовки п.4 ст. 45 ЖК  при проведении общего собрания возможны злоупотребления. Представляется необходимым изменить трактовку указанной нормы:  

«4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам МКД о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть вручено каждому собственнику в МКД под роспись, а в случае невозможности вручить такое уведомление лично – направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме».

Определение доли каждого собственника

Для определения доли собственника может быть использована формула, основанная на требованиях ЖК. Согласно п.1 ст.37 ЖК доля собственника на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля собственника определяется путем деления общей (а не приведенной) площади помещения на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме. При подсчете голосов можно предложить различные варианты, например, 1 кв. метр общей площади помещения равен 1 голосу, 1 кв. метр общей площади помещения равен 10 голосам и т.п. На общем собрании необходимо принять решение о принятии одного из вариантов голосования.

При расчетах доли собственника надо помнить, что учитывая п.1 ст. 37 ЖК, а также согласно п.5 ст.15 ЖК общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Часто при расчетах инициаторы собрания берут данные об общей площади квартиры из выписки из реестра муниципальной собственности, технического паспорта, либо свидетельства о госрегистрации права собственности, где указана т.н. «приведенная площадь помещения». Но в это понятие входит как общая площадь помещения, так и площадь балконов.

Таким образом, при расчете доли собственника надо использовать именно «общую площадь помещения», в том смысле, в котором это понятие определено п. 5 ст. 15 ЖК РФ.

Правомочность общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

При проведении общего собрания очно, присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников.

При проведении общего собрания заочно возникает вопрос о кворуме по каждому из вопросов повестки дня. Многие собственники в листах решений пропускают некоторые вопросы, в связи с чем возникают проблемы при подсчете голосов. Вследствие чего кворум для принятия решений по конкретным вопросам отсутствует.

Представляется, п. 2 ст. 47 ЖК нужно дополнить следующим: «Общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, правомочно (имеет кворум) по конкретному вопросу, если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов». А в подпункт 3 п. 3 ст. 47 ЖК надо добавить следующее: «В случае отсутствия решения по какому-либо вопросу повестки дня, собственник считается не принявшим участие в голосовании по такому вопросу».

Решения общего собрания

Одно из распространенных серьезных нарушений – голосование в одном решении двумя собственниками, проживающими в одной квартиры. Безусловно, четких правил ЖК по бланкам решений не указал. Но из решения должно быть видно, каким образом проголосовал тот или иной собственник.

ЖК предусмотрена возможность принятия четырех видов решений – простым, относительным, квалифицированным большинством и всеми собственниками.

Решения общего собрания большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников принимаются по вопросам, перечень которых указан в ст. 46 ЖК с отсылкой на ст. 44 ЖК.

Введение голосования квалифицированным большинством по вопросам использования третьими лицами общего имущества МКД положительно отразилось на упорядочении указанных отношении, но вызвало много споров относительно порядка проведения такого голосования.

Зачастую на повестку дня выносятся вопросы, которые не могут быть решены на общем собрании. Например, о делегировании управляющей организации права общего собрания по предоставлению третьим лицам в пользование помещений общего имущества. Такое решение не будет правомочно.

Использование общего имущества касается чаще установки рекламы на домах. Сведения, распространение которых является для организации обязательным, не относятся к рекламе. Так, размещение в месте нахождения организации ее наименования, например «Магазин Радуга», служит целям идентификации и не может рассматриваться как его реклама – это вывеска.

ЖК говорит о рекламе, но представляется, что решение квалифицированным большинством в 2/3 голосов касается любого вида использования общего имущества, то есть сюда же могут относиться и вывески, размещаемые на общем имуществе МКД, ведь их размер может превышать все разумные рамки.

В настоящее время предпринимателями, желающими оборудовать офис в МКД, проводится большое количество общих собраний для согласования отдельных выходов, перепланировок, затрагивающих общее имущество дома. При проведении указанных общих собраний распространенными ошибками являются неточность используемых формулировок вопросов повестки дня, а также принятие решений простым большинством голосов, хотя для этого требуется квалифицированное большинство в 2/3. Происходят и иные ситуации – считая перепланировку уменьшением общего имущества, предприниматели начинают собирать решения всех собственников дома. Такие ошибки происходят из-за размытости определений, используемых в п. 3 ст.36 ЖК и п.2 ст.40 ЖК РФ, а также в ст. 44 ЖК.

Интереснее выглядят решения, которые считаются принятыми, если за них проголосовали все собственники (например, п. 3 ст.36 ЖК, где указано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции; п.2 ст.40 ЖК - если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества). Также по требованию Фонда содействия реформированию ЖКХ всеми собственниками должны приниматься решения и об участии в программе переселения из ветхого и аварийного фонда (в результате которого многоквартирный дом будет снесен).

Чаще на практике встречаются решения общего собрания, которые принимаются  большинством более 50% голосов от общего числа голосов собственников (по вопросу создания ТСЖ), а еще чаще - решения  большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании (принимаются по всем остальным вопросам).

Итак, представляется необходимым внести изменения в ЖК, конкретизировав перечень вопросов по которым решения общего собрания должны приниматься квалифицированным большинством в 2/3, а также всеми собственниками МКД.

В статье 47 ЖК содержатся требования, предъявляемые к содержанию решения собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным. Решение должно быть сформулировано так, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало неточности и на него можно однозначно ответить.

Любое решение, оформленное письменно, может быть признано решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом. И хотя ЖК прямо не устанавливает требование о совершении удостоверительной подписи, очевидно, что такое решение должно быть подписано этим лицом.

Представляется необходимым дополнить п. 4. ст. 47 ЖК следующим: «Решение собственника должно быть подписано собственником, принявшим участие в голосовании».

Несмотря на то, что ЖК предусмотрено обязательное письменное оформление решений собственников только при проведении заочного собрания, возможно законодательно закрепить оформление и на очном собрании решений собственников в письменной форме. Это позволяет сделать отношения собственников более определенными, снять основания для споров, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение письменных решений собственников.

При проведении заочных общих собраний возникают вопросы допустимости участия отдельных лиц в голосовании. Как следует из пп. 1 и 2 ч. 3 ст. 47 ЖК, лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник в МКД. Но это не означает, что в случае проведения заочного общего собрания  представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. Такой вывод следует из ч. 1 ст. 48 ЖК, согласно которой только собственник в МКД обладает правом голосования на общем собрании. Но в соответствии с той же частью собственник вправе осуществлять голосование, лично или через своего представителя. В этом случае решение подписывается представителем и с учетом ч. 2 ст. 48 ЖК должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (доверенности).

Требования к содержанию решения собственника содержаться в ст. 47 ЖК, их не соблюдение влечет недействительность решения. Между тем суды снисходительно относятся к отсутствию правоустанавливающего документа на помещение, в случае, когда право собственности голосовавшего подтверждено документально.

Законом установлено, что в уведомлении о проведении заочного собрания должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указана дата, до которой собственники могут направить свои решения [3, ст.5]. Но собственники на подсчет голосов не приходят, в связи с чем голосование выходит за рамки даты подсчета голосов и делает бессмысленным существование п. 2 ст. 47 ЖК.

Кроме того, несмотря на установленный в п.4 ст. 45 ЖК срок уведомления собственников не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения, листы решений при заочном голосования могут собираться сразу же после начала уведомления.

Ч. 4 ст. 48 ЖК предусматривает возможность осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания посредством письменных решений собственников. Поэтому может сложиться впечатление, что ЖК допускает проведение общих собраний в смешанной форме: с использованием очной и заочной формы голосования.

Между тем, применение ряда норм ЖК увязывается с обязательным предварительным выбором одной формы собрания (п. 5 ст. 46 ЖК). А п. 1 ст. 47 ЖК позволяет сделать вывод: есть лишь две альтернативные возможности принятия решения общим собранием.

Итак, порядок проведения общего собрания описан в ЖК излишне обще, в связи с чем возникают проблемы, такие как «двойные квитанции», отсутствие контроля, проведение общих собраний без ведома собственников и т.п. Поэтому указанный порядок подлежит совершенствованию, исходя из сложившейся практики в целях защиты прав собственников.

Литература

[1] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

[2] Сидоренко, А.Д., Чефранова, Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме// Жилищное право.-2004.- №4.-С.13.

[3] Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Квартирный ряд, № 38 (557) от 22 сентября 2005 г.