Гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное публичное право - Юридичесике науки - Сортировка материалов по секциям - Конференции - Академия наук
Приветствую Вас, Гость! Регистрация RSS

Академия наук

Вторник, 06.12.2016
Главная » Статьи » Сортировка материалов по секциям » Юридичесике науки

Гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное публичное право
Специфіка суб’єктів виконання договору оренди об’єктів державного та комунального нерухомого майна
 
Автор: Степаненко Юлія Миколаївна, здобувач кафедри цивільного права Київського національного університету імені Тараса Шевченка
 
Загальновизнаним є факт, що суб’єкти договору оренди (найму)  будь-якого виду являють собою: сторону, яка передає майно (орендодавець) та сторону, яка приймає таке майно у користування (орендар).
Сучасне законодавство у сфері оренди нерухомого майна, зокрема, надає можливість будь-якому суб’єкту цивільного права, як фізичній, так і юридичній особі виступати як у ролі орендодавця, так і в ролі орендаря.
Варто, проте, зауважити, що при оренді певних видів нерухомого майна у якості сторін договору виступають спеціальні суб’єкти, наділені особливим статусом та відповідальністю у орендних правовідносинах.
Зважаючи на вказане, пропоную розглянути можливих суб’єктів договору оренди нерухомості, що є об’єктом державної та комунальної власності, дослідити їх правовий статус у процесі виконання такого договору оренди та встановити залежність суб’єктного складу орендного правовідношення від об’єкту, що передається в оренду. Доцільним також буде визначити, чи обмежується суб’єктний склад таких специфічних відносин з приводу оренди нерухомості лише орендодавцем та орендарем.
Слід почати з того, що сьогоденна цивілістична наука розрізняє поняття «суб’єктів договірного зобов’язання» та «суб’єктів виконання договору», адже, під суб’єктами виконання ми розуміємо не лише сторін зобов’язання, але й інших осіб, участь яких у зобов’язанні обумовлена договором, законом або випливає із суті зобов’язання та існує з метою забезпечення адекватного правового закріплення їх ролі у зобов’язанні. Саме тому обґрунтованими є наукові погляди Т. В. Боднар, Н. С. Кузнєцової та О. В. Дзери, адже некоректно зводити категорію «суб’єкту виконання» лише до особи-орендаря, так як такий підхід виключає орендодавця зі стадії виконання, а отже розриває правовий зв'язок, що існує між сторонами при виконанні такого орендного зобов’язання [1, с. 228].
Говорячи про суб’єктів виконання договору оренди державного та комунального нерухомого майна, а також беручи до уваги норми чинного законодавства [2], визначимо таке суб’єктне коло наступним чином:
-   орендодавці: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних  підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю,   крім  майна,  що  належить  до  майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам; органи,  уповноважені  Верховною  Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, щодо цілісних майнових    комплексів    підприємств,   їх   структурних підрозділів  та нерухомого   майна,   яке   відповідно   належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та  консульських  установ  іноземних держав,   представництв   міжнародних  міжурядових  організацій  в Україні  Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульськими установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні; підприємства,  установи  та  організації  -  щодо  нерухомого майна,  загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне  підприємство,  установу, організацію,  та  іншого  окремого індивідуально  визначеного  майна;
-   орендарі: господарські товариства, створені  членами  трудового  колективу  підприємства, його структурного підрозділу, інші  юридичні  особи  та  громадяни України, фізичні та юридичні особи  іноземних  держав,  міжнародні організації та особи без  громадянств; фізична особа, зареєстрована як суб’єкт підприємницької діяльності; громадяни, юридичні  особи  іноземних держав та особи  без  громадянства (в межах та на умовах, встановлених чинним законодавством).
Як бачимо, законодавець доволі широко підходить до окреслення кола суб’єктів орендного правовідношення з приводу державного та комунального нерухомого майна.
В той же час, серед правників поняття суб’єктного складу договору оренди державної та комунальної  нерухомості дещо звужено. Так, прийнято вважати, що сторони будь-якого договору найму (оренди)це: наймодавець (орендодавець), та наймач (орендар), адже Цивільний кодекс України не містить спеціальних вимог до сторін. Наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні, держава тощо.
Проте, розглядаючи статус суб’єктів договору оренди нерухомого майна державної та комунальної власності та стадії виконання такого договору, зокрема, думаємо, що такий підхід є некоректним, так як не відображає існуючої залежності між суб’єктним складом орендних правовідносин та об’єктом, що передається в оренду.
З цього приводу автором підтримується точка зору М. В. Мороз [4, с. 16], який зазначає,  що  при  традиційному  майновому  наймі  наймодавцем  виступає  власник  майна,  а  при  оренді  орендодавцем  виступає  безпосередньо  не  власник  майна  (держава),  а  спеціально  уповноважений  на  те  орган  (Фонд  державного  майна  України,  його  відділення  і  представництва  та  державні  підприємства).  Участь  в  орендних  відносинах  названих  органів  є  участю  в  них  самої  держави,  оскільки  остання  стає  учасником  цивільно-правових  відносин  через  їх  систему.
Зокрема, говорячи про орендодавця структурного підрозділу державного підприємства, варто врахувати норму ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», де саме Фонд державного майна України уповноважено бути орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації, що є державною власністю.
В той же час, зазначеною нормою (абзац 4 ст. 5) зроблено виключення із загального правила і передбачено, що орендодавцями нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м. та структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) можуть бути, зокрема, державні підприємства з дозволу Фонду державного майна України та його регіональних відділень та представництв.
Враховуючи викладене, резюмуємо, що питання суб’єктного складу договорів оренди, що укладаються саме з приводу державного та комунального нерухомого майна досі не вирішено комплексно. Саме тому, зважаючи на основну тематику дослідження, аналіз правової природи статусу сторін-учасників орендного правовідношення з приводу державного та комунального нерухомого майна надає можливість виокремити їх особливості наступним чином:
По-перше, окрім типового орендаря – ініціатора оренди, особливим суб’єктом даного виду правовідносин виступає держава. Укладення та виконання договору оренди нерухомості з таким орендодавцем відбувається через уповноважені останнім органи, коло яких обмежено законодавчо, так зване «опосередковане виконання».
Враховуючи правовий характер відносин оренди, що виникає з приводу державного та комунального майна та, по суті, являє собою відносини представництва, а також з метою підкреслення характеру суб’єктного складу, говорячи про орендодавця (наймодавця) як суб’єкта відносин користування державним та комунальним майном, керуватимемося у подальшому такими поняттями як:
-   «орендодавець-довіритель», тобто держава як безпосередній власник об’єкту нерухомості;
-   «орендодавець-представник», тобто  орган державної влади або місцевого самоврядування (залежно від форми власності об’єкту,  що передається в оренду як уповноважений власник нерухомого майна.
По-друге, безпосереднім представником держави, що всебічно реалізує лише інтереси останньої є саме Фонд державного майна України, в той час як державні та інші підприємства, зазначені у згаданій ст. 5 Закону «Про оренду державного та комунального майна», а також ст. 287 ГК України, задовольняють й свій – госпрозрахунковий інтерес. Отже, говоримо про представницький характер таких правовідносин суб’єктів договору оренди об’єкту нерухомості, що передбачає задоволення інтересів не лише безпосереднього власника, а й представника.
Натомість, слід відмітити, що межі задоволення наведеного вище інтересу орендодавця-представника також встановлені законодавчо, адже державне підприємство за згодою органу, уповноваженого управляти державним майном, може бути орендодавцем державного нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне  підприємство. Так, йдеться про можливість укладення й кількох договорів, проте сумарною площею не більше 200 квадратних метрів.
Як бачимо загальні положення про свободу договору та особисте волевиявлення сторін при виконанні договору у даному випадку не можуть бути застосовані, так як нормативно встановлена не тільки форма укладення договорів такого виду, а й безпосередньо їх зміст.
О.А. Беляневич [7, с. 75], у такому випадку, визначає, що виконання суб’єктами встановлених законом позитивних зобов’язань, що обмежують їх договірну свободу, повинно бути спрямовано, в кінцевому підсумку, на досягнення такого економічного суспільного порядку, який забезпечить кожному члену суспільства належні умови існування, і лише після цього – максимально допустиму індивідуальну свободу.
На наш погляд, це є слушним в умовах ринкових відносин, оскільки у такому випадку свобода договору повинна бути юридично окреслена з ціллю захисту прав і інтересів обох сторін угоди.
З наведеного випливає, що суб’єктам договору оренди нерухомості властиве визначене законом обмеження свободи виконання договору.
Крім того, говорячи про суб’єктів сучасних орендних правовідносин, доволі часто стикаємося з проблемою «належності орендодавця», адже будь-яке зобов’язання передбачає виконання  належною стороною.
Розкрию даний підхід через наступну схему відносин: у випадку появи необхідності у орендаря звернутися до орендодавця з вимогою виконати укладений договір оренди нерухомості, останній має чітко уявляти, чи достатнім є обсяг повноважень орендодавця-представника по договору для виконання прийнятих зобов’язань, або ж така вимога орендаря має бути звернена до орендодавця-довірителя? Наведена ситуація й стосується вже згаданого више випадку, коли орендодавцем-представником виступає державне підприємство, адже закон містить норму про можливість державних підприємств виступати орендодавцями у відносинах оренди нерухомості площею до 200 квадратних метрів. У такому разі оренда об’єкту більшої площі й потребує згоди орендодавця-довірителя.
Зважаючи на викладене, критерієм належності як орендаря, так і орендодавця виступає обсяг правомочностей останнього.
Отже, суб’єкти виконання договору оренди державного та комунального нерухомого майна – це фізичні та юридичні особи, між якими відбувається виконання зобов’язання, обумовлене умовами укладеного договору оренди, що супроводжується участю держави або її уповноважених органів.
У якості висновку, вважаю доречним виокремити особливості суб’єктного складу виконання договору оренди нерухомості державної та комунальної форми власності та розкрити їх наступним чином:
-   особливим суб’єктом даного виду правовідносин виступає держава;
-   виконання договору оренди державного та комунального нерухомого майна відбувається опосередковано, через уповноважені державою органи;
-   юридичний статус орендодавця майна державної та комунальної форми власності має подвійну правову природу, адже поєднує «орендодавця-довірителя», тобто державу як безпосередній власник об’єкту нерухомості та «орендодавця-представника», тобто  орган державної влади або місцевого самоврядування (залежно від форми власності об’єкту,  що передається в оренду (найм) як уповноважений власник нерухомого майна;
-   суб’єкти виконання договору оренди державної та комунальної нерухомості обмежені в особистому волевиявленні та у принципі свободи договору, так як нормативно встановлена не тільки форма укладення договорів такого виду, а й безпосередньо їх зміст;
-   критерієм належності як орендаря, так і орендодавця виступає обсяг правомочностей останнього.
 
Література:
1.Договірне право України. Загальна частина: навч.посіб. / Т. В. Боднар, О. В. Дзера, Н. С. Кузнєцова та ін. – К.: Юрінком Інтер, 2008. – 896 с.
2.Закон України «Про оренду державного і комунального майна». - / Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1992, № 30, ст.416.
3.Правові питання оренди майна державних підприємств: Автореф. дис.канд. юрид. наук: 12.00.03. НЮАУ. – М. В. Мороз. – Харків, 2000. – 20 с.
4.Господарський договір та способи його укладення. Навч.посіб./ О. А. Беляневич. К.: Наукова думка, 2002. – 279 с.
Категория: Юридичесике науки | Добавил: Administrator (22.01.2013)
Просмотров: 581 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]